B.C.의 콘도 부동산 시장이 붕괴될 수 있다는 끔찍한 경고가 있다.
2018년 12월에 같은 동의 아파트에 사는 한국인의 화재사건때는 그냥 정말 안타까운 마음뿐이었다. 그리고 그 집에 화재가 나기 2일전에 모든 세입자는 홈 인수어런스 가정보험을 들으라는 관리회사의 요구에 따라 보험을 들었다는 이야기에 안도했었다. 보험을 안 들었으면 아파트를 다시 재건축하듯이 수리해야하는 비용을 개인이 지불해야한다는 이야기를 들었기 때문이다.
내생각엔 6개월정도면 수리가 끝날 줄 알았던 아파트 유닛의 수리는 아직도 진행중이다. 결국 그 유닛에 살던 이웃은 다시 돌아오지 못하고 말았다. 그리고 왜 아파트 관리회사에서 강제적으로 모든 유닛의 세입자들에게 보험을 강제했는지 이유를 알게 되었고 그 실상은 상당한 충격을 줄 수 있는 내용이며 그 실예가 속속 나타나고 있다.
보도를 보면 아파트 가격이 약간 떨어졌지만 거래가 늘고 있다고 했지만 거래 마지막 단계에서 스타라타 보험을 들 수 없어서 몰게지를 받지 못해 거래가 깨지는 상황이 늘고 있다.
비씨주는 콘도-기업 보험제도를 갱신하기 위한 산업계의 분쟁이 있었다. 갱신된 내용으로 보험료는 50퍼센트에서 300퍼센트까지 인상되었다. 보험공제액은 청구 건당 관리 가능한 25,000달러에서 25만달러와 50만달러까지 상당히 증가했다.
B.C.는 현재 3만개 이상의 지층 콘도법인을 가지고 있다. 그들은 단일 콘도 공동체에서 이중에서 1,000 단위 이상까지 크기가 다양하다. 전통적인 법인은 저층 목조 건물 아파트, 타운 하우스 또는 고층건물이다. 멀티 유닛 건물에서 한 유닛이 상하수도 고장이나 화재가 발생했을때, 많은 수의 복수 유닛이 영향을 받는 경우가 많다. 그에 따라 보험업계가 손해와 손해에 대한 비용의 위험성이 증가된다.
스트라타 공동체 재산법에 따르면, 콘도 스타라타 법인은 모든 공동재산, 공동자산 및 고정물의 완전한 대체가치를 보장해야한다. 이것은 기본적으로 건물에 부착된 마무리를 포함한 2중, 타운하우스, 저층 또는 고층 공동체의 원래 건설이 콘도기업보험에 의해 보장된다는 것을 의미한다.
어떻게 이런 극적인 보험료 증가가 야기 되었을까?
전세계적인 재난 외에도 우리가 사는 밴쿠버는 고위험 지진지역에 살고 있으며, 지역내에 몇가지 주요 건물 보험청구가 있어, B.C.에서 콘도보험에 가입하고 있는 보험회사의 수는 감소하고 있다. 가장 큰 피해를 입은 지역은 고밀도 건물이 많은 메트로 지역이지만 250여채의 대규모 개발지역을 가진 리조트 부동산과 지역 사회 역시 보험청구가 있을 때 가장 높은 복합적 위험을 가지고 있기 때문에 보험회사들은 위기감을 느끼고 있다.
또한 보험사의 수는 한정되어 보험금 청구 건수가 증가하고, 부동산과 건물가치가 높아져서 보험사의 부담은 그만큼 늘고, 보험에 대한 수요가 높아짐에 따라 보험사들이 위험을 관리하기 위해 훨씬 더 높은 비용과 공제금을 부과하는 수급 불균형이 발생하였다.
이러한 현상은 B.C.의 주민들에게 어떤 영향을 미치게 되는가?
만약 당신의 부동산이 상당한 보험료 인상에 직면한다면, 그 비용은 연간 지층 수수료를 결정하는 당신의 연간 예산에 반영 될 것이다. 예를 들어, 만약 공제액이 10만 달러로 급격히 증가한다면, 그것은 10만달러 미만의 어떠한 사고에 대해서도 보험이 커버되지 않는다는 청구를 의미하며, 관계법령에 따라, 각 소유주는 그들의 지층부지에 대한 손실에 대해 책임을 질 것이고, 회사는 공동재산의 수리비용을 보험없이 책임을 지게 된다.
그 결과, 보험 청구시 피해자에게 과거 보험금 중 많은 부분이 공제될 것이다. 예를 들어 세탁기 호스가 고장나 콘도건물이 물에 침수되는 등 소유자가 청구를 책임질 경우, 소유자는 10만달러를 보험에서 공제 받게 되어 본인 부담이 된다. 주택 소유자는 자신의 단위에 대한 손해 배상 청구, 공제 비용 또는 청구를 할 경우 타소유주로부터 고소를 당할 위험성이 있을 경우 책임을 부담하기위해 콘도 소유주 보험을 고려할 필요가 있다.
고장난 파이프로부터 보험청구가 있고 보험금 청구액이 10만달러 이상이면 10만달러의 공제액은 콘도의 공통지출이 되며, 콘도 입주자 협의회는 총회에서 3/4분의 1의 투표없이 비상금이나 직접 소유주에게 부담시킬 수 있다.
우리의 콘도는 어떻게 위험을 조금이라도 줄일 수 있을까?
중개인과 긴밀히 협력하세요. 만약이 콘도법인이 보험의 변경이나 무보험의 가능성에 직면하게 되면 즉시 소유주에게 통지한다. 보험을 가입하지 못한 경우, 변호사와 상담원에게 연락하여 소유주와 시의회의원에 대한 탄원과 다음 단계를 고려해야 한다.
건물을 유지관리하라. 소유자와 협력하여 리스크관리세탁기가 있는 모든 유닛이 호스를 동파이프로 업그레이드했는지 확인하십시오. 비좁은 주방세척기와 공간에서 고장난 고무호스는 물손상의 고질적인 원인이다.
클레임을 초래 할 수 있는 위험을 해결한다. 흡연과 발코니에서의 바비큐, 발코니 가스 난방기, 그리고 적절하지 않은 온수 탱크 사용과 테라스에서의 바비큐와 같은 콘도소유자 활동은 모두 높은 위험을 나타낸다.
부상위험을 초래 할 수 있는 건물의 수리. 규칙은 업데이트 인권침해나 소송을 초래 할 수 있는 법도 당신의 위험을 증가시킨다.
콘도구매자들은 무엇을 고려해야 하는가?
구입하기 전에 계층보험의 사본을 입수하여 보험비용, 보험공제 및 갱신날짜를 확인해야 한다. 내년에도 이러한 증가세는 계속될 것으로 보인다.
스트라타 보험비율이 증가하고 있다.
2019년동안 캐나다 전역의 스트라타 기업들 중 한 곳은 다음과 같은 통지를 받았다. 건물보험의 갱신시 보험료 및 공제 할 수 있는 증가, 또는 다음을 충족해야 한다. 그들은 다음번 갱신을 위해 예산을 책정해야한다고 충고했다. 로워메인랜드지역, 전체주민 270만명 중 절반으로 추산되는 지역계층형 부동산에 거주하며, 이러한 증가가 광범위한 영향을 미치고 있다. 2019년보험비용 25% 이상증가, 만약 그 부동산이 재해로 인해 손실을 입었다면 그 비율은 더 높을 수 있다. 일부 보험 갱신은 50%에서 300%로, 차감액은 50%에서 300%로 각각 증가했다고 한다.
청구건수도 청구건당 25,000달러에서 최고 25만달러로 크게 증가했다. 그리고 50만달러의 적어도 한 건물에서는 75만달러로 공제되기도 했다.
스트라타보험은 전형적으로 어떤 것을 다루고 있는가?
아파트나 콘도 건물에 있는 개별의 소유주들은 스타라타에 대해 모두 비례적인 몫을 소유하고 있다. 공유재산; 주지의 사실 모든 소유주의 자본이 보호되도록 하기 위해, 스타라타 재산법
모든 공동재산의 완전한 대체가치에 대해 층층 건물을 보험에 가입할 것을 요구한다. 공동자산, 그리고 고정물 여기에는 마감부착을 포함한 원래구조가 포함된다. 건물까지. 보험평가는 최근의 평가에 근거해야한다. 계층의 소유구조와 그 상업적 등급시스템(배관)보일러, 전기, 난방 및 환기 층층건물에는 상업용보험이 들어 있다.
일반적으로 사업에는 사용되지만 콘도재산에는 수정되는 부동산 보험 증권 스타라타 유닛 소유자는 “콘도”에 따라 컨텐츠 및 업그레이드된 제품을 보증한다. 주택소유자의 정책이 보험에는 두 가지 중대한 보험이 포함된다.
• 개별유닛보험에 가입해야 한다.
유닛에서 발생하여 공통영역 또 는다른 단위로 확장되는 손실로 인한 손해
• 왜 층별 건축 보험료가 오르는가
어떤사업이든 비용인상이 적자를 야기할 우려가 있을 때, 개선조치가 필요하다.
보험회사는 보험금을 충족시키기 위해 적립금을 유지해야한다. 향후 청구에 대한 요구와 재무정보를 연방규제 기관에 공개해야 한다.금융기관장실, 충족되고 있음을 증명하기 위해서이다. 다른 금융상품과 마찬가지로, 이자율, 예를 들어, 보험금리는 지속적으로 유지된다. 시장 지배력과 새로운 경향에 대응하여 개정됨. 지금에 와서는 그렇다.
올 해 1월 17일 일반상업보험과 계층건물 보험은 지난 몇년동안 B.C.의 스트라타 주택시장의 성장으로 인해 장기적이고 경쟁이 치열한 시장을 만들어냈다. 정상수준의 보험료는 과도하게 억제되었다. 집값과 금융과 함께 상품, 보험료는 시장순환을 따르는 경향이 있다.
• 계층적 보험료 인상으로 이어지는 기타요인은 다음과 같다.
청구건수가 증가했다. 다중유닛에서 수질고장이나 화재가 발생한 경우 건물, 여러 단위가 영향을 받는 경우가 많다. 그 결과에 대한 비용이 더 높을 가능성이 있다. 오래된 건물일수록 수리가 상당할 것이다. 계층 개발 건수 증가, 상승세 콘도건물의 노후화(많은 콘도의 건축시기는 1970년대와 80년대)와 자연적으로 꺼림칙 하고 계층소유자가 더 많은 빈도로 문제가 발생할때까지 주요 시스템 업그레이드 수행한다.
건물에 시스템 고장 및 시스템 장애로부터의 탈수와 관련된 클레임 기록이 있는 경우
주민활동 , 또는 보수기록이 빈약한 노후화된 건축시스템을 가지고 있다.
증가된 위험 프로파일은 또한 비용 및 차감수준에 압력을 가할 것이다.
재건비용이 증가했다. B.C. 부동산 가치가 많이 올랐다.
몇년 전에 정부가 시장을 진정시키기 위한 조치를 취했음에도 불구하고, 밴쿠버의 부동산은
가치가 여전히 높고 메트로 밴쿠버 지역의 건설비용 또한 상승하였다.
지난 1년간 7%, 15%. 국내시장은 갈수록 커지는 글로벌 손실의 영향을 받고 있다.
세계의 다른 곳에서 화재, 홍수, 심한 폭풍, 지진의 빈도와 심각성등 우리가 여기서도 비슷한 위험의 증가와 직면하고 있음을 상기시켜준다.
최근 기술과 컴퓨터 모델링의 발전은 더 많은 정보를 만들고있다.
화재, 홍수 및 지진의 위험이 더 높을 수 있는 지역에 대해 이용가능하다.
한 콘도 소유주협회의 한 대표는 최근의 보험료 변동은 건물들이 보상금을 더 내야할 뿐만아니라 일부 건물들은 보험가입이 전면적으로 거부되고 있다는 것을 의미한다고 말한다. 콘도 미니엄 주택 소유자 협회는 “이것은 지금까지 누구도 예상하지 못했던 것”이라고 말했다. 더 높은 보험료율과 공제액이 올 것이라는 것은 이미 예상되었던 일이었다. 일부 보험회사들은 B.C.의 부동산 시장에서 철수하고 있으며, 그들은 세계 모든 곳에서의 재난으로부터 오는 보험청구를 따라잡기 위해 고군분투하고 있다. 우리가 예상치 못한 것은 건물들이 전혀 보험을 들 수 없다는 것이다.
만약 스타라타에 대한 보험을 들지 못하면 아무도 주택담보대출을 받을 수 없고 매수자와 매도자도 없을 것이기 때문에 이는 밴쿠버의 부동산 산업을 붕괴시킬수도 있다. 현재 보험에 가입 할 수 없는 몇몇의 소수의 건물들이 있으며, 이 현상은 더 늘어날 수도 있다. 보험의 부족은 구매자들이 그들의 금융회사에서 몰게지를 잃을 위험에 처하게 하고, 판매자들이 그들의 집을 팔려고 해도 힘들수도 있다는 것을 의미한다.
한 콘도판매자는 콘도에 대한 B.C주 의 클로버데일 인근인 써리에 있는 콘도에 대한 구매제안을 받았으며, 계약은 2월 3일에 종결될 예정이었다. 하지만 마지막 순간에 구매자가 판매를 중단하면서 모든 거래가 무너졌다. 중계인를 통해 콘도보험을 들 수 없었다는 사실을 알게 된 판매자는 처음엔 많이 당황했다고 한다.
그것은 구매자를 탓할 수 없는 이유가 스타라타 보험이 갱신되지 않았기 때문이었다. 은행들은 보험에 들지 않은 건물에 자금을 공급하지 않을 것이고 그것은 구매자가 담보한 대출을 할 수 없는 현상으로 나타났다. 5개의 다른 보험회사에 신청을 했지만 보험을 들 수 없었다고 한다. 결국 보험은 거래에 지대한 영향을 미치고 있고 앞으로 얼마나 더 많은 거래가 성사되지 않을지 아무도 알 수 없다. 이 현상은 콘도 소유주들이 재난에 직면했을 경우 보험의 혜택을 받지 못하고 은행에서 자금조달을 할 수 없어 부동산을 팔 수 없음을 의미한다.
보험에 가입한다고 해도 엄청난 보험료의 인상은 소유자들에게 부담을 가중시키고 있다.
한 버나비의 콘도는 연간보험료는 20만달러에서 810만달러로 4배나 올랐으며 더 이상 지불할 여유가 없다고 말했다. 또한 보험의 극도로 높은 공제액과 높은 보험료도 콘도 관리 유지비나 특별평가의 엄청난 증가를 초래하고 있다. 이러한 현상은 메인랜드 밴쿠버에서 급격한 증 가세를 보이고 있고 수백채의 콘도 건물에서 일어나고 있는 일이다.